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Die FCR Immobilien AG hat eine kritische Unternehmensgröße erreicht: eine, bei der die Sache keine Alleinunterhaltung mehr sein kann. Ein Gespräch über Corporate Governance, Inflationssorgen und den optimalen Finanzierungsmix in unsicheren Zeiten.
GoingPublic: Herr Raudies, FCR ist in den vergangenen Jahren rasch gewachsen – ist die Erweiterung des Vorstands eine Notwendigkeit der Corporate Governance und delegieren Sie jetzt etwas, um sich z.B. noch etwas um Ihr Handicap beim Golf kümmern zu können?
Raudies: Ha! Der war jetzt gut. Von Delegieren kann keine Rede sein – nachdem wir in den vergangenen Jahren sehr deutlich gewachsen sind, war die Erweiterung des Vorstands der nächste logische Schritt. Zu zweit schaffen wir mehr als ich allein, die Erkenntnis ist ganz profan. Ich bin sehr glücklich mit der Personalie, zumal Christoph Schillmaier ein Eigengewächs der FCR ist.
GoingPublic: Bis Anfang November hielten sich die Aktien der FCR Immobilien AG überdurchschnittlich gut – doch was ist denn seit einem Monat? Alle Märkte sind in einer Rally, aber FCR fällt gegen den Trend.
Raudies: Die FCR war und ist der einzige mir bekannte Immobilientitel in seiner Peergroup, der über seinem NAV, dem Net Asset Value oder Nettoinventarwert, handelte und weiterhin handelt. Jetzt rotieren Investoren ein wenig, wie sie es stets tun in einer Marktverfassung, wie wir sie aktuell an den Börsen haben. Aber früher oder später wird der Blick auf unsere Kennzahlen und unsere Ertragspotenziale zurückkommen, wie die Notierung über dem NAV anzeigt. Daher: Es ist rein gar nichts Nennenswertes passiert in den vergangenen Wochen.
GoingPublic: Wie hat sich der für FCR relevante Einzelhandelsmarkt in diesem Jahr entwickelt? Man hört inzwischen vermehrt von Konsumzurückhaltung, bei Lebensmitteln und Getränken ist das jedoch schwierig.
Raudies: Der Konsum speziell bei Lebensmitteln ist ziemlich unelastisch: Die muss man immer einkaufen. Bei unseren Mietern im Einzelhandel für Gebrauchsgüter wie Kleidung machen wir uns aber ebenfalls keine Sorgen. Ich rechne eher mit einer kurzen Rezession in Deutschland. Die effektive Höhe der Inflation wird aktuell überschätzt. Zum einen sind die Energiepreise direkt in den Zahlen enthalten, zum anderen aber noch einmal über die Erzeugerpreise, also doppelt. Die Energiepreise sind teilweise zwar noch nicht zurück auf dem Niveau vor dem Ukrainekrieg, aber einige beinahe.
GoingPublic: Lässt sich diese „temporäre Inflation“ in Ihrem Geschäftsbereich weitergeben? Bei Neuvermietungen höchstwahrscheinlich – aber wie steht es mit dem Bestand?
Raudies: Neuvermietungen waren ohnehin schon besser als in der Vor-Corona-Zeit. Der Leerstand wurde noch weiter abgebaut. Die sogenannte Aufmietung von Leerstand funktioniert derzeit hervorragend. Aber wir gehen auch mit Bedacht vor: Uns kann nicht daran gelegen sein, unsere Mieter „auszuquetschen“ – das ist ein Geben und Nehmen, man findet einen gesunden Konsens. Bei unseren Bestandsmietern haben wir zu einem großen Teil Indexmieten vereinbart. Hier steigen also die Mieteinnahmen durch die Inflation im Rahmen der bereits vertraglich getroffenen Vereinbarungen.
GoingPublic: Wie sieht der aktuelle Finanzierungsmix aus? Immerhin müsste auch für FCR die Zinsbelastung wenigstens ein wenig geklettert sein. Also: Wie schmerzvoll ist es aktuell bereits geworden bzw. hilft es hierbei, dass man durch Unternehmensanleihen und Schuldscheindarlehen an Planungssicherheit gewinnt?
Raudies: Die Planungssicherheit mit den Anleihen und Darlehen ist natürlich gut, da sich dort rein gar nichts verändert hat. Bei anderen Finanzierungen sind wir an den EURIBOR gekoppelt, der bis Anfang dieses Jahres de facto bei 0% lag. Jetzt ist er über zwei Punkte höher und damit steigen in diesem Bereich auch die Finanzierungskosten. Das Gegengewicht sind aber eben höhere Mieteinnahmen über die angezogene Inflation.
GoingPublic: Was verbinden Sie mit dem letzten Vierteljahrhundert Börse und Kapitalmarkt?
Raudies: Ich muss gestehen: Dabei war ich Späteinsteiger, an alles vor 2010 erinnere ich mich nicht wirklich. Während der Immobilienblase 2008 und dann während der Finanzkrise kam ich erstmals zu mehreren Immobilien. Und FCR ging ja erst 2018 an die Börse, also vor gerade einmal vier Jahren. Gemessen an dieser kurzen Präsenz bin ich auf das bisher Erreichte überaus stolz und zufrieden.
GoingPublic: Herr Raudies, einmal mehr ganz herzlichen Dank an Sie für das Update!
Das Interview führte Falko Bozicevic.
Autor/Autorin
Falko Bozicevic
Falko Bozicevic ist Mitglied des Redaktionsteams des GoingPublic Magazins sowie verantwortlich für das Portal BondGuide.