„Geld allein macht nicht glücklich. Es gehören auch noch Aktien, Gold und Grundstücke dazu“, wird der US-Komiker Danny Kaye zitiert. Dass eine breite Diversifizierung das Risiko mindert, ist wissenschaftlich belegt. Aber was, wenn Grundstücke und Immobilien immer unerschwinglicher werden? Dann sollten fungible, transparente und günstige Möglichkeiten geschaffen werden, um den Zugang zu Immobilienvermögen zu erleichtern. So erließ die Bundesregierung nach langen Verhandlungen am 1. Januar 2007 das REIT-Gesetz, um den Finanzplatz Deutschland zu stärken, ausländisches Kapital in deutsche Immobilien zu lenken und breiteren Bevölkerungsschichten den Zugang zu Immobilien zu ermöglichen. Von Dr. Marc Feiler, Geschäftsführer der Börse München
Der Real Estate Investment Trust: vom Scheitern einer guten Idee
Der Real Estate Investment Trust, in Deutschland als G-REIT bezeichnet, sollte als börsennotierte Kapitalgesellschaft eine Alternative für Anleger darstellen und Kapital der Entwicklung und Verwaltung von Immobilienbeständen zuführen. Diese Sonderform der Aktiengesellschaft ist auf Unternehmensebene von Steuern befreit, muss aber mindestens 90% ihrer Mieteinnahmen und 50% der Veräußerungsgewinne an die Anleger ausschütten. In den USA funktionierte dieses Vehikel bestens, auch in vielen europäischen Nachbarländern. In Deutschland war und ist der REIT jedoch als Rechtsform ein Rohrkrepierer. Nach über zehn Jahren gibt es gegenwärtig gerade einmal fünf deutsche G-REITs, die an der Börse gehandelt werden.
Die Gründe für das Scheitern sind vielfältig. So wurden aus Sorge vor einer möglichen Privatisierung und Verteuerung von Mieten Wohnimmobilien mit Baujahr vor 2007 ausgeschlossen – und damit viele attraktive Unternehmen. Auch weitere Einschränkungen, wie etwa die 10%-Regel (kein Aktionär darf mehr als 10% der Anteile halten), bremsten die REIT-Aktivitäten in Deutschland. Und nicht zuletzt war das Börsenumfeld kurz nach Einführung der REIT-AG durch die Finanzkrise alles andere als günstig. Doch auch im seither aufgehellten Börsenklima konnten REITs in Deutschland nicht reüssieren.
Die Immobilienaktie als fungible Kapitalanlage
Im Gegensatz zu den REITs haben sich schlichte Immobilienaktiengesellschaften ohne steuerlichen Sonderstatus bestens entwickelt. Die Immobilienaktie ist das Instrument für institutionelle Investoren und Retailanleger, um am boomenden deutschen Immobilienmarkt zu partizipieren. Inzwischen gibt es mit Vonovia einen DAX-Konzern und mehrere MDAX-Unternehmen aus dem Sektor Real Estate.
Dabei reichen die Geschäftsmodelle von reinen Immobilienentwicklern über Bestandhalter und Mischformen bis zu Spezialisten für bestimmte Immobilienarten – Wohnen, Büro- und/oder Industrieimmobilien, Shopping-Center etc. Die Immo-AGs zapfen den Kapitalmarkt auf vielfältige Art und Weise an: direkt über die initiale öffentliche Ausgabe von Aktien und in der Folge über Kapitalerhöhungen, aber auch über die Begebung von Anleihen als gleich- oder nachrangiges Fremdkapital. Über beide Quellen können die AGs, gemeinsam mit besichertem Fremdkapital der Banken, ihr Investitionsvolumen kräftig steigern und ihre Rendite optimieren – unabhängig von den Restriktionen eines REIT.
Inzwischen haben sich viele kleinere und mittlere Immo-AGs mit variantenreichen Geschäftsmodellen an der Börse und dem Kapitalmarkt etabliert. Sie bieten interessante Investmentmöglichkeiten an, die überdies kaum mit anderen Aktien korrelieren.
Weiter geht’s auf Seite 2